Akibat Hukum Hak Tanggungan
Tuesday, 4 April 2017
SUDUT HUKUM | Dalam Pasal 10 UUHT dijelaskan bahwa pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 10 ayat (2) UU Hak Tanggungan).
Di dalam APHT wajib dicantumkan:
- Nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan;
- Domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, dan apabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih;
- Ppenunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat (1);
- nilai tanggungan;
- uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.
APHT yang telah ditandatangani tersebut beserta warkah lain yang diperlukan akan dikirimkan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan guna pendaftaran pemberian hak tanggungan (Pasal 13 ayat (2) jo. Pasal 13 ayat (1) UU Hak Tanggungan). Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan (Pasal 13 ayat (3) UU Hak Tanggungan).
Pendaftaran hak tanggungan ini diperlukan karena hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanah hak tanggungan (Pasal 13 ayat (5) UU Hak Tanggungan). Yang mana tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya (Pasal 13 ayat (4) UU Hak Tanggungan). Oleh karena itu, jika atas jaminan tersebut tidak dibuatkan APHT, maka objek jaminan tersebut tidak dapat didaftarkan sebagai objek jaminan hak tanggungan. Jika tidak didaftarkan, maka hak tanggungan tersebut tidak pernah lahir/tidak pernah ada. Jika jaminan hak tanggungan tersebut tidak pernah lahir, maka kreditur tidak berkedudukan sebagai kreditur yang didahulukan (kreditur separatis) untuk mendapatkan pelunasan utang debitur.
Berbeda halnya jika APHT tersebut dibuat dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Jika hak tanggungan tersebut telah didaftarkan, maka apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit, pemegang hak tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan Undang-Undang ini (Pasal 21 UU Hak Tanggungan).
Selain akibat hukum seperti diatas akibat hukum hak tanggungan dalam hal ini pemberian hak tanggungan yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah sebagai debitur terhadap kreditur dalam suatu perjanjian kredit adalah terhadap kedudukan atau keberadaan daripada hak milik atas tanah yang dijadikan anggunan tanah tersebut, dalam hal demikian keberadaan hak milik atas tanah yang dimiliki oleh debitur secara yuridis tergredadasi akibat terbebani sesuatu hak yakni hak tanggungan.
Tergredadasi yang dimaksud adalah keberadaan hak dari yang mempunyai hak tidak lagi dapat melakukan perbuatan hukum terhadap tanahnya seperti sebelum terjadinya pembebanan hak tanggungan. Yaitu adalah pemegang hak tidak lagi mempunyai hak sepenuhnya atas tanah yang dijadikan jaminan tersebut sebagaimana yang diberikan dalam pasal 22 UUPA bahwa hak milik adalah hak turun temurun dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
Ketentuan pasal diatas secara normative memberikan hak terkuat terpenuh turun temurun terhadap pemegang hak dalam artian pemegang hak dapat melakukan tindakan perbuatan hukum atas tanahnya tanpa boleh dihalangi atau dibatasi oleh sebab apapun juga. Dalam hal suatu tanah hak milik yang dibebankan suatu tanggungan pemegang hak tidak lagi mempunyai kewenangan yang penuh sebagaiman dimaksud ketentuan diatas, karena pemegang hak tidak dapat lagi mekakukan perbuatan hukum atas tanahnya baik mengadaikan atau menjaminkan kembali, mengalihkan hak nya kepada pihak lain dalam hal jual beli, hibah, warisan, wasiat, lelang dan bahkan pemegang hak tidak lagi mempunyai hak sepenuhnya untuk memperbaiki bangunan diatas tanah tersebut atau menyewakan kepada pihak lain tanpa ijin dari kreditur.
